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大変久しぶりの記事になってしまいました。

今日はちょっと最近の営業中に思った事を雑感として書いてみたいと思います。

あおぞらプランニングでは任意売却がとっても多いので裁判所での強制競売の物件についても定期的に調査したりしています。

で、ここ最近顕著になっているのがタイトルのとおり不動産競売の速度がスピードアップしているって事。

以前の流れから言うと競売開始決定から期間入札開始まで最低1,2ヶ月は早くなってる感があります。(統計とってる訳じゃないからあくまで私見ですよ。)

うちの会社みたいに任意売却ばかりやってると当然裁判所の「競売開始決定」が出てからのんびりとご相談にやって来るお客様も沢山いらっしゃいます。

競売開始決定から入札までの期間が短いと、とてものんびり売却先を探している余裕が無くなってきます。必然と業者買取の話が先行しますし、時間的にも厳しいので任意売却自体が非常に困難になってきます。

人間なかなか自分の事は分かり難いのも事実ですが、お金の動きと将来の計画は早めに決断しないと手遅れの状態を作ってしまいがちです。

むしろ今の時代は延滞が始まる前に将来を予見して早め早めに動く必要があるでしょう。


実はここ数年でまだ全然延滞もしていないけど将来的に所得が減ったり、手元資金が乏しくなるのが確実なので任意売却を手伝って欲しいと言う依頼が3,4件ありました。

こちらも延滞も始まっていないのだからもうちょっと頑張ってみたらと言ってはみますが、やはり将来的に不安を抱えたまま生活をするより今のうちに安心しておきたいとの事でほぼお客様の希望額で契約をさせていただき喜ばれた事があります。

私は将来不安があるなら延滞する前に不動産は売却するのは多いに「アリ」だと思います。


ちなみに住宅ローンの延滞前に任意売却を実行する事のメリットは以下のとおり

1.金融機関の心象が良い
当たり前ですが銀行員も遅れているローンの取り立てをするのは嫌なものです。またキチンと自分の現状を把握して数ヵ月後には支払い不能になるなと計画を立てられると言う事は今後の支払い計画についても信用出来ると言う事になります。

2.余計な出費が減る
例えば仮にですがローン残高2,000万円、期間30年、毎月返済73,923円(うち元金40,589円、利息33,334円)、金利2%、延滞利息14%という、ほぼ始まったばかりのローンがあったとします。

このローンを持っている人が延滞し始めると数ヶ月分延滞を貯めるまでは保証会社の代弁がありません。4ヶ月間延滞したとして延滞利息はざっくり計算して元金40,589*延滞利息14%*10ヶ月/12ヶ月でだいたい4ヶ月分の延滞利息が5000円弱とわずかです。
ところがこのぐらい延滞すると金融機関は「期限の利益喪失」という通知書を送ってきます。これは簡単に言うと「あなたは約束違反をしたのでもう全額一括返済をして下さいね」と言うものです。
すると金融機関はこの期限の利益喪失した日から2000万円*14%の延滞利息を掛けてきます。ここから仮に同じ4ヶ月掛かるとすると延滞利息は約93万円!!
のんびりしていて1年も経過すると280万円もの延滞利息を取られてしまいます。金融機関が第一抵当を取っていて競売になったりすると通常の貸出よりもたっぷり利息が取れてしまう事が時々あります。

借入残高は何とか不動産売却で補えるけど毎月の支払いが苦しい人はここに該当しますので延命策を打つよりは決断した方が良いと思います。

3.信用情報に傷が付いていないので売却時の不足金を無担保ローンで補える可能性が出てくる
これは先日あった実例ですが、ご夫婦で話し合って将来的に支払い不能が確実なのでブラックになる前に不足金を無担保ローンで補い無事にお引越しまで完了したお客様がいらっしゃいます。

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